Можно ли не страховать себя и имущество, покупая квартиру в кредит?

Ответ на этот вопрос: «нет». Не страховаться при покупке жилья в кредит невозможно — ведь за квартиру платит банк, а владеете ею вы, выплачивая долги в течение долгого времени.

А что если вы потеряете платежеспособность (ну, заболеете)? Что, банку придется выкидывать вас на улицу? Нехорошо! Или, скажем, квартиру уничтожит стихийное бедствие? С кого тогда спрашивать банку за потерянную собственность и деньги? Именно для того, чтобы обезопасить себя в подобных форс-мажорных обстоятельствах, большинство банков и требует, чтобы клиент «подписался» на три основных вида страхования.

Во-первых, необходимо застраховать саму квартиру от повреждения или уничтожения.

Второй необходимый вид страховки — страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.

В-третьих, нужно застраховать право собственности на приобретаемую квартиру.

Пример: по прошествии лет вдруг обнаружиться, что купля-продажа была незаконной (объявились ранее не подававшие голоса законные наследники — несовершеннолетние дети, недееспособные граждане, то есть те, на страже чьих интересов стоит закон). В одночасье квартира из вашей или банковской превращается в собственность третьих лиц. Для того и существует титульное страхование — страхование титула, то есть права.

Если наступает любой из описанных форс-мажорных случаев, страховая компания перечисляет банку необходимую сумму для погашения кредита, а должник освобождается от дальнейших выплат. Но это — когда гром грянет. А при оформлении ипотеки все расходы по страхованию ложатся на самого заемщика, что значительно удорожает кредит. С июля 2007 года Центробанк обязал банки включать все дополнительные платежи, в том числе и страхование, в стоимость обслуживания кредита, то есть учитывать их при калькуляции так называемой эффективной (реальной) процентной ставки, которую начисляют на основное «тело» займа.

Как выплачивать ипотечный кредит

Теперь давайте рассмотрим разницу между платежами с другой стороны. Вы хотели получить ипотечный кредит www.zapsibkombank.ru/chelyabinsk/personal/ipoteka/ с дифференцированным погашением процентов, а удалось получить только аннуитетный. Или наоборот, Вы хотели получить аннуитетный, а получили кредит с дифференцированным погашением. Что делать? Стреляться или вешаться? Ответ прост. Немного подумать.

На самом деле разница между этими системами погашения не так велика, как может показаться вначале. Итак, у вас дифференцированное погашение. Самый большой платеж – первый, чем дальше, тем платить надо меньше, но когда банк оценивал Вашу возможность погашать кредит дифференцированными платежами, он фактически оценивал возможность платить именно первые, самые большие платежи. Тогда мы берем и, не взирая на план погашения кредита, начинаем платить из месяца в месяц одну и ту же сумму, равную самому первому платежу, при этом мы досрочно погашаем основное тело кредита. Фактически, мы сами превращаем наши платежи в аннуитетные. В первые месяцы размер досрочного погашения может показаться очень смешным, но в последующем Ваше отношение к такой схеме погашения будет меняться. Уж поверьте. Действуя таким образом, Вы сможете например 30 летний ипотечный кредит выплатить за 14 с небольшим лет.

Главный способ борьбы с аннуитетными платежами примерно тот же. Нужно включить механизм досрочного погашения кредита. Хорошо говорить о досрочном погашении, когда есть деньги. А если их нет? А если из последних сил взяли этот самый ипотечный кредит и больше нет ну ни копейки и в ближайшее время не предвидится? Тем, кто получает «белую» зарплату можно вспомнить о налоговом освобождении. Если нет денег у вас, то эти деньги даст вам государство, освободив от подоходного налога те средства, которые пошли на квартиру и процент по ипотечному кредиту. Деньги эти реальные. Просто можно их истратить, а можно направить на досрочное погашение ипотечного кредита. А дальше механизм прост: досрочное погашение части кредита снижают Ваши ежемесячные платежи и становятся источником накопления для следующих платежей по досрочному погашению кредита.

Банк и досрочное погашение ипотечного кредита

Банкам такая ситуация не нравится. Идеальный заемщик для банка тот, кто досконально выполняет все условия платежа. Взял на 30 лет, вот и плати 30 лет. Чтобы не дать заемщику включить подобную схему погашения, банки придумали всевозможные ограничения для досрочного погашения кредита. Скажем досрочно Вы погашать кредит, конечно, можете, но не менее 1000$, или не менее 2500$ за один раз, первые полгода Вы зачастую тоже не сможете этого сделать. Объясняется все это удобством расчетов. Какое там удобство? Врут. Речь идет не об удобстве, а о доходах. Включение механизма досрочного погашения ипотечного кредита приводит к экономии кучи денег для заемщика, а значит, банк недополучает свои доходы.

Досрочное погашение ипотечного кредита банки учитывают по разному:

  • снижают ежемесячный платеж, оставляя срок выплаты без изменения;
  • снижают срок выплаты, оставляя ежемесячный платеж неизменным;
  • есть такие банки, которые предоставляют вам самим выбрать один из вариантов досрочного погашения;
  • и наконец существуют банки, которые фактически запрещают Вам выплачивать кредит досрочно.

Сами деньги-то они сверх ежемесячного платежа возьмут с удовольствием. Дураком быть – отказаться от лишних денег, только пустят они их вовсе не на досрочное погашение, а положат на ваш счет и будут вынимать оттуда ровно столько, сколько требуется для выплаты очередного платежа, освободив Вас от походов в банк на соответствующее количество платежных периодов.