Продажа недвижимости в Москве

Какую же работу мы берем на себя, если собираемся продать квартиру сами, и что за услуги нам готов оказать риэлтор? Продажа квартир в первую очередь связана с поиском подходящего покупателя. Если мы занимаемся поиском покупателей самостоятельно, то для предварительной оценки стоимости квартиры целесообразно составить некоторое представление о рынке. Это поможет более адекватно подходить к самому интересному вопросу - сколько денежных средств можно получить с продажи конкретной квартиры.

Продажа квартир – мероприятие ответственное и прогадать с ценой, конечно же, не хочется. Рассматривая варианты предлагаемых в продажу квартир в вашем районе и с такой же планировкой, можно определиться - в какой ценовой категории находится продаваемая вами квартира.

При продаже квартиры в Москве решающую роль, конечно же, играет спрос. Поэтому ставить заранее слишком завышенную цену не стоит. Продать равнозначную квартиру по более высокой цене можно только при наличии спроса. Если вы все-таки решили выставить существенно завышенную цену, надо набраться терпения. Спрос на квартиры образуется стихийно и непредсказуемо. Даже если цена и завышена, существует вероятность, что найдется покупатель, которого устроит и ваш вариант. Конечно, следует различать завышенную цену и необоснованно завышенную цену. Рассмотрим факторы, которые можно приводить как аргумент в пользу повышения стоимости квартиры и нюансы, на которые обращает внимание покупатель.

Близость к центру

Исторический центр Москвы считается более престижным местом проживания, чем удаленные районы. Объявление "продам квартиру" в центральной части Москвы будет пользоваться большим спросом. Близкое расположение делового и исторического центра переводит жилье в этом районе из разряда престижного в элитное. Покупатель, представляющий элиту нашего общества, безусловно, располагает большими возможностями и соответственно продать квартиру, расположенную в элитном районе можно значительно дороже.

Кроме недвижимости в центральном районе столицы большим спросом пользуются земельные участки. К продаже квартир в Москве это имеет прямое отношение. Плотность застройки престижных районов создает определенные трудности для парковки автомобилей. Поэтому продать квартиру в Москве, если рядом есть подземная парковка или стоянка, можно дороже. Близкое расположение парковки – преимущество не только центральных районов. Стоянка для транспорта актуальна для всех районов Москвы, и ее наличие является положительным аргументом в пользу увеличения стоимости квартиры.

Близость к метро

Не секрет, что многие москвичи добираются на работу именно на метро. Всепогодный транспорт, не знающий пробок, очень хорошо помогает огромному мегаполису решать транспортную проблему. Близкое расположение станции метро при прочих равных условиях ставит квартиру в более выгодное положение. Продать квартиру, расположенную близко от станции метро, можно более выгодно, и пренебрегать таким преимуществом ни в коем случае не следует.

Не все квартиры могут похвастать близким расположением к станции метрополитена и переходят в разряд квартир, расположенных удаленно. Преимуществом в расположении этого жилья будет близкое расположение остановки наземного транспорта. Трамвайный, троллейбусный или автобусный маршрут, проходящий рядом с квартирой, обеспечивает удовлетворительный доступ к месту работы или учебы. Развитая сеть маршрутных такси во многом упрощает транспортную проблему. Поэтому, размещая объявление "продам квартиру", обязательно указываем, какой вид транспорта находится к вам ближе.

Состояние жилья

Состояние, в котором находится жилье, всегда производит впечатление на покупателя. Естественно, что более благоприятное впечатление оказывает ухоженная, чистая квартира. Чтобы более выгодно продать квартиру, может быть, целесообразно провести косметический ремонт. Ветхое жилье, которое относится к рынку вторичного жилья, обычно рассматривается покупателем как временный вариант для решения жилищного вопроса. Цена такого рода недвижимости существенно ниже, поэтому чтобы продать квартиру в таком доме, необходимо разумно отнестись к предпродажной подготовке.

Год постройки

Оценка стоимости квартиры проводится не только продавцом. Покупатель, бесспорно, будет обращать внимание на качество несущих конструкций здания. Со временем здания разрушаются. В домах, срок эксплуатации которых менее 30 лет, эти явления проявляются в виде трещин в стенах, образовавшихся в процессе усадки. Продать квартиру в таком здании можно дороже, если знакомить покупателя с жильем после планового ремонта, проводимого ЖЭКом.

Удобство планировки

Планировка квартиры оказывает прямое влияние на ее стоимость. В первую очередь рассматривается вопрос проходных комнат. Практика продажи квартир показывает, что квартиры с проходными комнатами пользуются меньшим спросом. Большее предпочтение отдается квартирам с раздельной планировкой. Расположение санузла, как и расположение комнат, оказывает свою роль на стоимость квартиры. Раздельный санузел повышает рейтинг квартиры и ее привлекательность для покупателя.

Наличие задолженности по коммунальным платежам

Продать квартиру в Москве с задолженностью по коммунальным платежам за полную стоимость очень сложно. Выплачивать какие-либо средства сверх стоимости квартиры после ее приобретения или на момент покупки редко кто соглашается. Разумным шагом может быть внесение суммы задолженности в стоимость квартиры. Такая практика считается нормой и обычно проводится при продаже квартир с задолженностью по коммунальным платежам.

Работа риэлтора

Работа риэлтора включает в себя оценку недвижимости исходя из состояния квартиры, ее расположения и покупательского спроса на данный момент. Оплата услуг риэлтора может осуществляться по различным схемам. Заключая договор с риэлтором, чтобы продать квартиру, можно оговорить сумму, которую продавец желает получить. В этом случае риэлтор заботится о том, чтобы продать квартиру дороже установленной в договоре суммы и получает разницу от цены договора и реальной цены за продажу квартиры.

Другим способом оплаты услуг риэлтора является предоставление процента от стоимости сделки. В этом случае риэлтор не будет скрывать от вас информацию о действительной стоимости квартиры и вариантов продешевить будет меньше. Расценки на услуги риэлтора "плавают" от 2 до 8% и зависят от суммы сделки. Конкуренция между фирмами снижает стоимость услуг. При продаже квартир риэлтор предлагает следующие услуги.

Поиск покупателя

Каждая фирма, которая занимается продажей квартир, обязательно имеет собственную базу данных о потенциальных покупателях. Кроме того, фирмы могут обмениваться данными друг с другом. Таким образом, происходит более широкий охват возможных покупателей. Поиск в базах данных требует внимательного подхода к заявлению цены. Чтобы найти подходящего покупателя и продать квартиру, следует устанавливать не завышенную, а реальную цену на квартиру.

Реклама продаваемой недвижимости

Заключая договор с риэлтором, обращайте внимание на расходы, связанные с проведением рекламных мероприятий. Некоторые агентства учитывают траты, связанные с рекламой, и включают их в свои расходы. Если расход на рекламные цели включен в расход продавца квартиры, то можно обговорить, чтобы после продажи квартиры эти затраты возмещались.

Оформление документов

В зависимости от договора с риэлтором, стоимость оформления бумаг может проводиться как за счет продавца, так и за счет риэлторского агентства. Нотариальное оформление обойдется в 1,5% от суммы договора купли-продажи. И риэлтор обязательно должен зарегистрировать договор в департаменте муниципального жилья.

Дополнительные услуги

Дополнительную услугу, предоставляемую риэлторским агентством, можно охарактеризовать как организацию срочной продажи жилья. Сегодня недвижимость дешевеет, и способ быстрой продажи связан с уменьшением стоимости или желанием продать квартиру, отличающуюся от других.

Первый вариант подходит для типового жилья, которое составляет на рынке недвижимости определенный ценовой сегмент. В этом варианте мы устанавливаем стоимость на квартиру самую низкую в ценовом сегменте. Здесь чтобы не продешевить и быстро продать квартиру, следует не выходить за ценовые рамки своего сегмента. Покупатель, ориентированный на покупку за более низкую цену, в первую очередь обратит внимание на вашу квартиру. Плюс этого варианта в том, что недвижимость становится дешевле, а инфляция продолжается. Поэтому, продавая дешевле сегодня, можно получить больше нежели, продав квартиру завтра.

Второй вариант подходит для особенных, эксклюзивных квартир. Такая недвижимость не представлена на рынке широким ассортиментом и не создает ценового сектора. Продать эксклюзивную квартиру по привлекательной цене возможно без снижения стоимости. Конкурировать с типовым жильем в цене нет необходимости, так как покупатель будет выбирать именно эту квартиру, опираясь на ее особенности, а, не выбирая более дешевую среди аналогичных.

Оценка квартиры

Чтобы срочно продать квартиру риэлторское агентство помогает правильно оценить стоимость. Пригласить специалиста можно бесплатно, а правильная оценка поможет вовремя воплотить намеченные планы. Эксперт опирается на подборку аналогичных квартир и взвешенно оценивает вашу недвижимость. Благодаря профессиональной оценке квартиры можно избежать потери времени на поиск покупателя, ошибочно завысив цену. В условиях низкого спроса завышенная стоимость может отпугнуть потенциального покупателя. Чтобы понять, что цена завышена, потребуется время. Опасность ситуации в том, что время работает против нас, и быстрая продажа может сорваться. Но в любом случае мнение эксперта носит консультационный характер, а принимать окончательное решение следует вам, как хозяину собственности.

Работа риэлторского агентства осуществляется в соответствии с договором, который продавец квартиры и агентство заключают между собой. В договоре фиксируется желание продать квартиру в Москве за оговоренную цену, обязательно указывается срок, до которого действует договор. В рамках договора следует оговаривать все достигнутые между агентством и продавцом договоренности.

Срочный выкуп

Быстро продать квартиру в Москве можно и без поиска покупателя. Услуга – срочный выкуп, предоставляемая агентством недвижимости, позволяет продать квартиру в самый короткий срок. В данном случае покупателем является само агентство недвижимости. Эксперт недвижимости бесплатно оценивает вашу квартиру и предлагает вам заключить предварительный договор. Если вас устраивает цена, предложенная агентством, в предварительном договоре фиксируете сумму и время, когда планируете совершить сделку. Предварительный договор дает юридическое основание агентству для оформления необходимых документов и сбора справок.

Сделка

Практика срочного выкупа предполагает, что денежная сумма продавцу нужна быстро. Поэтому общая стоимость делится на предоплату и заключительную выплату. Денежная сумма пересчитывается кассиром банка и вами. Далее вы закладываете деньги в банковскую ячейку. Доступ к ячейке есть только у вас. После подписания договора купли-продажи вы получаете половину суммы. Чтобы забрать остальную часть, вам необходимо предъявить в банк зарегистрированный договор купли-продажи. Помогая своим клиентам, риэлторская фирма может сократить срок регистрации от месяца до пяти дней.