Недвижимость делится на три основных категории: жилая, коммерческая недвижимость, объекты специального назначения и земельные участки.
Жилая недвижимость в свою очередь разделяется на объекты в черте города: квартиры, апартаменты, пентхаусы, и объекты загородной недвижимости, предназначенной для жилья: загородные дома, дачи, коттеджи, а также загородные земельные участки.
Объектами коммерческой недвижимости являются:
- производственные строения;
- складские, торговые помещения;
- офисные помещения;
- гостиницы, санатории, пансионаты;
- другие объекты недвижимого имущества.
Недвижимость специального назначения включает:
- промышленные сооружения;
- незавершенное строительство;
- гаражные строения;
- прочие объекты.
От поставленной цели зависит направление исследования, какой вид стоимости необходимо определить. Существует несколько видов стоимости: рыночная, ликвидационная, инвестиционная.
Рыночная стоимость — это цена объекта, основанная на анализе продаж и спроса на рынке аналогичных объектов недвижимости. Рыночная стоимость может колебаться в зависимости от спроса и предложения на рынке недвижимости.
Инвестиционная стоимость необходима для инвестиционных предложений. Она помогает прогнозировать доход, получаемый от эксплуатации объекта.
Ликвидационная стоимость может отличаться от рыночной, ее определяют в случаях банкротства, ликвидации предприятия.
Основными направлениями экспертизы по оценке недвижимости являются сравнительный, затратный и доходный подход.
Доходный подход определяет стоимость объекта с точки зрения получения доходов. Сюда включены уровень риска и уровень возможных доходов. Доходный подход рассчитывается с применением методов дисконтирования денежных потоков и капитализации доходов.
Оценка недвижимости с помощью сравнительного подхода определяется путем сравнения оцениваемого объекта с аналогичными объектами, выставленными на продажу на рынке недвижимости.
Затратный подход позволяет определить сумму, затраченного на воспроизводство объекта, плюс стоимость земельного участка, на котором находится недвижимость.
Для проведения оценочной экспертизы необходимо составить договор с четко прописанными целями и предоставить материалы:
- документы на недвижимость;
- технический паспорт, план объекта;
- документы, подтверждающие имущественное право;
- сведения о заказчике: имя, фамилия, контактные данные;
- документы на земельный участок, на котором находится оцениваемый объект.
В процессе работы могут потребоваться дополнительные сведения, необходимые для объективной оценки.
Оценку проводят опытные специалисты оценочной компании. Они быстро и четко проведут оценочную работу, опираясь на полученные от заказчика материалы и поставленные цели. По окончанию экспертизы составляется подробный отчет о проделанной работе.
Оценка земельных участков
Земельный участок — это надел земли с четкими границами, зафиксированными документально. Как и другие виды имущества земельный участок имеет свою стоимость. Оценка земли необходима в следующих случаях:
- купля-продажа вместе с недвижимостью, находящуюся на участке;
- сдача в аренду;
- оформление доверенности на управление;
- внесение в уставной капитал компании;
- страхование;
- получение кредита под залог;
- судебное разбирательство по вопросу имущественных споров, раздела, конфискации;
- если объект выставляется на аукционе;
- для составления финансовой отчетности, расчета налога.
В основном для определения стоимости земельного участка достаточно использование сравнительного подхода, в случае необходимости в план мероприятий включают и другие категории, определяющие доходность участка, его первоначальную стоимость и так далее. Все зависит от того, какие цели преследует заказчик, то есть, для чего нужна оценка земельного участка. Поэтому так важно четко сформулировать свои цели при подписании договора, на основании которого проводится оценка земли. К договору прилагаются необходимые документы:
- документ, подтверждающий имущественное право на земельный участок;
- кадастровый план участка;
- план участка;
- справки о наличии инженерных сетей, ограничениях объекта;
- сведения о заказчике(паспорт, адрес, номер телефона).
Стоимость услуги зависит от сложности объекта, сроков исполнения и других немаловажных деталей. По окончанию процедуры оценки заказчику предоставляется подробный отчет.